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二手房买卖中的户口迁移问题

发布: 2010年04月05日 | 来源: 互联网 | 栏目: 厦门租房

二手房买卖中,如果卖方拒绝迁移户口怎么办?白心认为有以下几种处理办法。


【1】买卖合同中是否有对户口迁移进行相关约定?是否有约定违约金等条款?如果有,则可以根据相关条款要求房东支付违约金。如果拒不支付,可以起诉房东,要求支付违约金。你可以以此作为筹码,在违约金方面作一些退让,要求房东迁移户口。

 


【2】如果合同中对户口问题都没有进行任何约定,那么比较麻烦了。由于我国法律规定,户籍归公安部门管理,法院对涉及户口问题的诉讼一般不予受理,因此,即使产生此种争议,无法直接向法院起诉要求房东迁移户口。如原房主不同意将户口自动迁离,公安机关也无法将原房主的户口强行迁出。

此时要求原房主迁移户口,他一般可能会狮子大开口,敲诈一笔。作为买房人,已经支付了几十万的房款,又要承受这样一笔费用,心理肯定很难平衡。可是由于现行户籍制度的缺陷,必须原房主本人才能迁移户口,不能强制迁移,因此,也只能和原房主协商解决。
如果合同约定的期限届满以后卖方不将户口迁出,可以持产权证和买卖协议到派出所将他户口冻结。他的户口将无法再迁移,如果他需要办理户籍证明,或身份证丢失,需重新办理等等一切涉及户口的事宜,那么他都无法再办理。这时他就会主动找上门的。当然,这对买方造成的损失也不可估量。只能说这是一种两败俱伤的一种解决办法。

有的人也通过以下方法将户口迁移至所购买的房产
1、拿产权证至房产所在居委会开具《常住人口证明》;
2、拿户口页、产权证、居委会常住人口证明、身份证原件到房子辖区的派出所找户籍警办理户口迁移;
3、由于房产仍挂着原房东的户口,户籍警问,你就说,无法联系到原房东,就可以了。
这种方法,不能将原房东的户口迁移走,只是将自己的户口迁入房产。

 

只要能提供房屋产权证、户口迁移证、身份证等,符合公安机关规定的迁入户口的条件,所购房屋所在地的公安部门就应该为其办理申报。如果因为原房主户口未迁出,公安机关就拒绝迁入,从逻辑上说,因为前者违法,所以后者合法的事情也不能做,这实质上是允许前者继续违法,存在着对前者应制止而不制止、对后者应迁入而不准迁入户口的“行政不作为”。可以通过行政诉讼途径,要求公安机关依法履行职责,维护自己的合法权益。我暂时还没有见到相关案例,不知此法是否可行。

 

因此在购买二手房时,就户口问题,白心建议买方应该注意如下几点:

【1】要求卖方出示所出卖房屋的户口簿原件,买方复印留存。但这种做法存在两点缺陷:一方面,户口本只能反映卖方家庭成员的户籍状况,而不能排除非家庭成员户口落于交易房屋内的可能,不能排除一套房屋中可能分户,存在两个户口本的可能。另一方面,户口簿也可能存在信息滞后的问题,户口本上的信息可能与实际的户籍状况存在差异。

【2】买方可以到到房屋所在地的派出所查询房屋的户籍情况记录,派出所一般仅限本人调取户籍材料的话,买方可以要求同卖方一起到派出所去调阅。如果卖方拒绝配合的话,则房屋的户口即可能存在问题。假如自己不便调取的,也可委托律师去查阅。这里取得的资料和信息是最权威最新的。有的出售方承诺没有户口,但仍应到派出所核实。这样做除了核实出售方承诺的真实性以外,还可以防止有其他人的户口仍未迁走,比如出售方以前购房时的上家户口等。委托中介代为核实的,应要求中介机构出具书面的核实报告,并加盖公章,防止少数从业人员的疏忽或欺骗行为。

【3】对于确有户口存在的房屋,购房者在签订房屋买卖合同时,应就户口问题与卖方协商,约定适当的付款方式和违约责任。因为如果没有约定,这种户口纠纷在现实中只能指望上家的配合和自我纠正了,所以,买方必须在纠纷的预防上下足功夫,也就是签订比较严格的有可操作性的相关合同条款。比如约定某个时间为卖方迁移出户口的最后期限,超过此期限,则每天支付买方违约金XX元,又或者留少量房屋款,在接房日或过户日后查明卖方完全充分及时地履行了合同义务后于X日内付给卖方,如果卖方没有完全充分及时地履行了合同义务则直接充抵违约金。其中,最后点最重要。同时,对户口不迁出的,要约定高额违约金,建议以补偿款的形式出现,这样可以避免法律适用上的一些问题。甚至也可以约定户口不迁出的情形,可以作为合同解除的条件.只要这些约定不违反法律法规的强制性规定,法院就会支持。卖方仅仅作出将户口迁出交易房屋的承诺是远远不够的,买方 必须与卖方就违反该项承诺的责任作出约定。明确了违约责任,就可以免除买方在损害方面的举证责任,买方就不必在诉讼中搜集证据证明自己所遭受的损害。
 

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关键词:二手 二手房 二手房买卖 户口

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