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购买二手房所应注意的法律问题

发布: 2010年05月26日 | 来源: 互联网 | 栏目: 厦门租房

随着房地产买卖市场的火爆,房屋二级市场的买卖也非常红火。二手房因价格低、位置选择余地广、具有现房的优越性被众多消费者青睐,但是旧房买卖每宗情况复杂,发生的纠纷特别多,大多是由于购房者缺乏法律知识和专业知识所致。
弄清产权憎况,预防产权陷阱
由于房屋为不动产,我国《城市房地产管理法》规定实行上地使用权和房屋所有权登记发证制度、房屋所有权证和土地使用权证是合法产权的证明,所以购买二手房时,必须要弄清房屋的权属情况。
一是共有产权的房屋所有权证上有共有人的姓名,出卖共有产权的房屋只有共有人都同意出卖才能可以,所以购买共有产权房屋如只有一人到场:须确定其他共有人也同意出让且委托该共有人签订合同、办理手续时才可以购买。否则按目前的法律规定签的买卖合同属无效合同,购买方无法追究,签约者的违约责任,只能追究签约者的签约过失责任。
二是对于房改房,要确认原单位是否同意该房子的出售。因我国房改政策,在房改的不同时期实行不同的政策,加以标准价购买的公有住房,须确定是否已按成本价补足差价,或者已与原单位确定了如何按比例分成。还有有些单位在向职工售房时,为了维持单位人员的稳定,与职工签订了服务年限合同,原单位有优先购回权。所以对于房改房、最好有单位同意出售的证明。
三是对于军队、医院、学校的公有住房该公房单位都保留了优先回购权,且这些公房大多集中在单位的一个大院内,不宜外人入住,所以这种公房在没有获得单位同意以前,很难获得上市资格。
四是对于单位集资房及农村自住房要慎购:因集资房存在土地级差.费用补交的问题;而农村自住房只有房屋产权证明,没有上地使用权证,该土地是国家批准只能作为村民自住房用地不准转让。
五是对产权有纠纷,产权不清,无产权的房子,不能购买,因这些买卖合同不能受法律保护。

对照权属证书,实地查看房屋
购买二手房,最大的好处是可以对照权属证书进行实地看房。
首先对照房屋所有权证所登记的房屋坐落位置与实地查看的房子所处的位置是否一致。
其次实地查看房屋时要核对房屋所有权证和土地使用权证原件。且出让方是房屋所有权证所登记的产权人。假如有出让人以种种借口,只肯出示复印件。那么购房者没有必要继续看房,因复印件不能证明目前该房屋的权属情况且复印件容易作假。
再次就是了解房屋的实际情况、周边环境、配套设施和物业管理。对于房屋的实际情况可以从房屋的建成年代,建筑面积(自有面积和分摊面积)是否与产权证上标明的相一致;房屋布局是否合理,设施是否完好。对于私搭、私建、改建的没有在房屋权属证书上登记的,在拆迁时是不能依法赔偿的,对于周边环境和配套设施可以从房屋周围有无污染源。周边环境、小区安全保卫、房屋供电容量、水质、水压、燃气供应等等、因购买二手房这些不叮能在合同中约定,合同中约定的只是房屋本身的基本情况;所以对房屋的配套设施和周边环境只有靠多多了解。使自己的合法权益受到侵害时又无法依法保护的尴尬局面。
还有对于物业管理也只能通过多方了解其服务内容、服务水平、服务质量和收费情况。了解是否建立公共设施设备维修专项基金,以免出现买了房以后才知有庞大的维修养护费用和物业服务费用(特别是高层)。
最后如房屋有使用人向其了解一下是否是租的,租期何时结束.因买卖不破租赁,如出让方无法让租用人按时搬出,购房者得到思想准备。
对于购买二手“期房”,要象购买新商品房一样对建设商房地产公司的情况和建设地块进行了解。
亲自订合同 亲自办过户
二手房买卖中订立购房合同时,购房方要亲自到场订立合同,这样可确信出让方(产权登记的所有人)亲自签字、避免出现无效合同。如产权人委托别人签字,必须确信该委托书是产权人委托的。如这二条都不能做到,要求中介方担保也是可行的。
对于合同具体的权利义务尽量明确约定。这里需注意的是目前二手房买卖合同约定,双方签字起就生效、而合同中约定的定金是属违约定金的性质。大多合同中还约定违约金。所以合同签订后任何一方不履行合同都是需支付违约金的,即便购买方还没有支付定金而违约也是需支付违约金的。亲自签订合同可以仔细阅读合同文本。
日前我国办理产权登记过户前的一周于买卖过户公示,如没人提出异议,买卖双方就可以交纳有关税费办理产权过户手续。如购房者怕麻烦。只要在可以交纳有关税费时亲自去趟房地产交易中心即可,这样确信登记部门已经核查,可正式办理过户登记到自己的名下。拿到有关税费发票约一个月后就可以领到房产证,领到房产证后再办理土地使用权证。如果买卖双方都不是委托中介或律师,购房者千万不能轻信售房人的花言巧语,由售房人全权代办交易手续,结果拿到手的产权证有可能是假的;房屋所有权得不到应有的法律保护,或是在多年之后再转让房产时、才知上当受骗。
选择中介,聘请房地产律师
二手由的买卖要比商品复杂得多.而目前政府一般只在两头把关,即审批人市资格和办理产权转移登记手续,而中间的交易过程则完全山买卖双方自行操作,所以买卖双方都需要选择中介机构或房地产律师代办办理交易手续。选择有实力信誉虾的规范的中介机构赔偿能力也会较强;而对于购房者来说最好能聘请房地产律师参与购房代办办理手续,审查合同,核实产权。
当然在请律师之前要事先了解律师的收费情况和提供的相应服务有哪些,目前在住房二级市场上的律师收费所有标准是双方协商确定的。选择中介机构时要选择取得执业资格的中介公司,也可以亲自到中介机构办公场所进行察看。
在签证中介代理合同之前,要详细询问中介公司能提供哪些服务项目。如何收费,如果订合同后因出让方违约未能实际成交,是否退款?如果买卖双方发生纠纷.中介公司是否先行负责赔偿损失。这些在签订中介代理合同之前都需清楚并在合同中约定。
 

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关键词:二手 二手房

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