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二手经济适用住房买卖的风险及防范(2)

发布: 2010年06月09日 | 来源: 互联网 | 栏目: 厦门租房

风险提醒:
(1)必须明确卖方购买经济适用住房已经满五年。

厦门,购买尚未满5年的经济适用房只能由政府收购,原购房人仍符合经济适用住房购房条件的,应当还可以再次购买他处的经济适用住房。在未满5年的情况下,业主不能将经济适用住房出售给他人,即使买受人符合符合经济适用住房购买条件的家庭,也是被禁止的。该房屋买卖合同是否有效呢?《经济适用住房管理办法》第三十条规定“经济适用住房购房人拥有有限产权。 购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。”因此,购买经济适用住房的人在5年之内对该住房并没有完全的产权,是和国家共有的房屋,即经济适用住房的购房人在购得房屋5年内只是该房屋的共有人之一,作为共有人之一的人在没有取得另一共有人同意的情况下处分共有的房屋,这显然是违反了《民法通则》和《物权法》关于共有的相关规定的。另外,也完全可以认为,如果获得经济适用住房的当事人可以任意买卖这种房屋的话,国家对城市低收入住房困难家庭的保障措施将会落空,这也是违反社会公共利益的。因此,根据我国《合同法》的规定,双方订立的经济适用住房买卖合同是无效的。
同时,如上所述,5年期限须由经济适用房业主提供产权证,根据产权证所记载的登记时间来确定。如果产权证尚未办理,则最好放弃购买该房屋。因为明确确定该五年期限,对该笔交易的合法、有效性至关重要。没有产权证,将无法准确判断是否已经购买满五年。经济适用房的购买合同上所记载的签约时间,不能作为认定是否已经购买满五年的标准,必须从不动产登记簿上权属登记之日起计算,亦即从产权证上所记载的登记时间起算。

对于购买尚未满5年的经济适用房的买卖,实践中一般采取“黑白合同”。所谓“黑合同”,是购买尚未满五年时,买卖双方私下达成的经济适用住房买卖协议,因为购买尚未满5年,不得上市交易,土房局不予办理过户手续,买卖双方只能在五年期限届满以前,事先签订买卖协议,约定于五年期满后办理过户手续。黑合同是无效合同;所谓“白合同”,是购买满五年以后,双方根据私下达成的经济适用住房买卖协议,前往土房局领取并填写的买卖合同。

购买购买尚未满5年的经济适用房,五年时间尚未届满,如果卖方由于某些原因中途毁约,其肯定不是老实支付违约金,而是向法院起诉主张认定“黑合同”无效。如果二手经济适用住房买卖合同被认定无效,那么买方只能要求返还合同购房款,不能要求支付违约金、办理过户手续。买方将面临竹篮打水一场空的悲惨结局。因此,这是购买二手经济适用房的最大风险,尤须谨慎!其它风险,请参见下文。

为保证合同的效力,规避所谓黑合同问题,双方可以签订经济适用房买卖预约合同,约定于五年期限届满以后,签订正式的经济适用住房买卖合同。因为预约合同的标的不是经济适用住房,而是将来一定时间签约,因此,白心认为预约合同应当有效。但是,预约,仅意味着将来签订合同,如果将来卖方拒绝签订买卖合同,买方将无权要求卖方办理过户手续,只能要求卖方按照合同支付违约金。所以,如果买方确定自己购买经济适用住房的意向非常明确,可以在预约合同中约定较高的违约金。但这很大程度仍然依赖于卖方的个人信誉,不确定性较大。
(2)卖方购买经济适用住房虽然已经满五年,但是政府可以优先回购。因此,买方务必确认政府已经放弃优先回购权。否则,如果双方已经达成买卖协议,而政府又主张优先回购的,政府可以主张双方的买卖合同合无效。
(3)《经济适用住房管理办法》第三十二条规定:已参加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得购买经济适用住房,已购买经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。因此,按市场价格出售经济适用住房后,业主将不能再次购买经济适用住房和其他保障性质的住房。 
(4)买卖双方需对税费的承担方式及项目约定明确,尤其是向政府交纳土地收益等相关价款部分。此部分数额较大,买方须与卖方协商明确。
(5)其它购买二手的一般注意事项,则请参看该文章:http://www.xm2nd.com/html/3716.html
 2、购买尚未满5年的经济适用房
  对于购买尚未满5年的经济适用房,由于《经济适用住房管理办法》及厦门的地方性法规都有相同的规定,即不得直接上市交易。因此,如果购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
在北京,确需出售此类经济适用房的业主,只能以不高于购买时的单价出售,并可以出售给符合经济适用住房购买条件的家庭,或者由政府相关部门收购。而在厦门,只能由政府部门回购。

风险提醒:
(1)在厦门,对于购买尚未满5年的经济适用房进行买卖是禁止的,买卖合同是无效的。具体内容如上已述,兹不赘述。在厦门,对于购买尚未满5年的经济适用房不可以出售给符合经济适用住房购买条件的家庭,只能由政府部门回购。除上述合同无效的风险外,购买尚未满5年的经济适用房的买卖,还存在以下风险:

A、卖方故意悔约的风险。如果卖方在收到买方全款后,违反合同约定,不再出售房屋,买方将面临个人追索房款的艰难,处境十分被动。
  B、一房多卖的风险。不能立即过户的客观情况,使具有一房多卖非法目的卖房人获得了实施非法行为的充分时间,且不易被权利人查证。
  C、长期无法过户的风险。私下交易的买卖双方具备交易条件的时间通常不会太短。而时间越长,交易的不稳定性越大,尤其是买方的交易风险就越大。
  D、房款是否能被执行回来的风险。执行难对于存在于个人之间的二手房买卖而言更是如此。
  E、投资利益上的风险。我国的房地产泡沫较大,不能及时过户使得买方可能因经济适用房税收等政策调整,不得不增加投资成本。
(2)买卖购买尚未满5年的经济适用房可能受到行政处罚。《厦门市社会保障性住房管理条例》第四十四条规定:违反本条例规定,出租、转租、转借、调换、经营、转让经济适用住房,擅自装修和改变房屋用途,损毁、破坏和改变房屋结构和配套设施的,责令限期改正,没收违法所得;拒不改正的,收回房屋,并对相关责任人处二千元以上一万元以下罚款。

以上即是本人对二手经济适用住房买卖的风险及防范的相关介绍。如有不妥之处,请大家指正。

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关键词:二手 二手经济适用住房 经济适用住房 二手经济适用房

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