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店面转让费,如何面对潜规则?

发布: 2010年06月17日 | 来源: 互联网 | 栏目: 厦门租房

接手店面的各种风险

一、支付转让费,接手店面后,店面面临拆迁等政府行为

例:李某下岗后,靠打零工支撑家庭。2006年11月底,李某花去所有的积蓄,并向亲戚朋友借债,以5.5万元的“转让费”,在湖北卫生学校临街的宿舍楼下觅得了一处门面,开始了自己的创业梦。然而,好景不长,今年4月,由于校方突然将该商铺所在的土地挂牌出让,李某前后投入的10万元投资面临着血本无归的境地。商铺“转让费”如接力棒,最后一棒便是致命一棒。
与李某一样,这6名商铺老板有的来自大冶农村,有的是外地回黄石创业的打工仔,且大多是第一次租门面做生意。
  张杰,24岁。2006年11月25日,他以5.5万元的“转让费”租下许红霞隔壁一档门面。几个月来,经营个性服装的他生意有了起色。“总投资9.6万元,除了2万元是我的积蓄外,其它钱都是借的。”坐在黑白色点缀的店堂内,张杰焦虑不已。
  “我比他还冤。”说话间,旁边经营“酷衣坊”的老板梅庆愤愤地说道。这位28岁的青年告诉记者,为照顾父母,在北京打工的他去年返回黄石,随后向朋友借了2万元,于今年4月5日以2.4万元的“转让费”租得了该处门面。“店面装修后,货还在路上,我就收到了拆迁的消息。”
  该栋楼房一楼共有10档商铺,除了三档商铺经营时间较长外,其余七户的实际经营时间均不足一年。
  “短时间内我们不可能收回成本,那么,商铺拆迁即意味着我们一切又将从零开始。”李某说。

二、 支付转让费,接手店面后,房东解除租赁合同,或租赁期满后,房东不再出租,收回店面

例一:刘先生有一个摊位,2001年租赁给丁先生,租金800元/月,租赁期限为3年,双方签订了租赁合同。2004年合同期满后,丁先生收取了转让费2万元后将该摊位转让给李先生,李先生继续向刘先生交纳租金,每月900元,三方当事人没有签订书面合同。2005年,李先生收取了转让费2.5万元后将该摊位转让给张先生,张先生按约向刘先生交纳租金每月1000元。各方当事人均没有签订合同。2008年6月,刘先生通知张先生,自己要收回摊位,要求张先生择日搬离。张先生认为自己转租给别人,可以收取转让费3万元,现在刘先生要求收回摊位可以,但要求刘先生返还自己原来支付给李先生的摊位转让费2.5万元。刘先生认为自己几年来只是每月收取了摊位的租金,摊位转让费与自己无关,自己是摊位的所有权人,张先生是摊位的承租人,双方没有签订租赁合同,双方的租赁关系应该属不定期租赁,自己可以随时要求解除租赁,收回摊位。在该案中,双方当事人争议的焦点就是摊位几经转租,各承租人之间产生了大额摊位转让费后,当房主要收回摊位时,摊位转让费怎么办?
例二:一位承租者向上一个经营者付了一笔转让费后承租了北京东路一间铺面,经营了半年租赁到期,真正房东要收回商铺。由于当初他并没有和真正房东签订租赁协议,所以半年时间他亏了几万元,而恰恰就是亏在那笔转让费上。

三、支付转让费,接手店面后,发现前手费用未结清

例:刘小姐花3万元接手了一间35平方米的服装门面店,却因为转让者的水电费没有结清,冤枉补交了半年3000多元的水电费,不得不增加开店成本。

在商铺转让费上,不但承租者有风险,就是那些靠转让费牟利的人也存在着风险。因为并不是所有的商铺经过一翻倒腾就能轻易赚钱的,能否靠转让费赚钱关键是商铺的市口和下一个承租者对商铺价值的认可,这就需要这些靠倒腾转让费的人具有一定的经营能力和商业头脑,如果在租赁期内不能把商铺转手到下一个承租者或者租赁期内遇到商铺拆迁,那么亏损风险就会随之而来。

一些转让店从事的往往都是创业一族最爱选择的行业,如餐饮业、服饰店等。然而,最热门的行业往往意味着竞争激烈,许多人争相投入之后,才发现其利润没有想象中那么丰厚,甚至每个月还要亏钱,因此又忍痛将店面转出去。有些店表面看位置不错生意红火,却因为租金太高,想回收投资成本需要较长时间。因此,等不及赚钱的投资者会想办法将店转手出去;而美容化妆、休闲消费等行业利润大不如从前,有些聪明的店主会趁早将店铺转出去,还可以大捞一笔。所以说,接手转让店前一定要多方考察,这样才能尽可能地降低经营风险。

转让费的具体应对策略
【1】接铺前应打电话联络店主询问转让店面的大致状况,要和收取转让费的前经营者谈好条件,比如续约时间有多长,合同到期后是否可以继续续约等。还可多找几个有经验的朋友一起去看看,以此得到商圈评估。
【2】接铺时对不实的转让借口要特别注意;一定要与房东确认租期,水电、电话等日常设备须请转让店主协助更新。
【3】要和房东处好关系,最好能提前了解房东是哪类人,是不是好说话等等。决定要签约时,一定要问清楚房屋契约、营业登记的转让、设备的好坏程度等,最好与房东、转让者一起签订转让协议,将资产清单、售让权利范围写清楚。有些房东在出租门面时,会禁止承租者转租,如果租到这类商铺,会产生许多麻烦。建议租店面时,应与房东、承租者三方协商,查看店铺相关证件,并签订转让协议。并另外与业主签订新的店面租赁合同。

附(参考):店面租赁合同http://www.xm2nd.com/html/3722.html

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关键词:店面 转让 转让费

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